Il Decreto Legge 66 introduce quello che viene definito il “terzo pilastro” del nuovo Piano Casa, configurando una sorta di legge sulla rigenerazione urbana “ad hoc”. Il provvedimento punta ad attrarre grandi capitali, ma lo fa attraverso un sistema di binari paralleli che privilegia drasticamente i grandi investitori esteri rispetto al tessuto imprenditoriale diffuso.
La “corsia specialissima” per i grandi investimenti
Il cuore della norma (Articolo 9) stabilisce una distinzione netta basata sulla scala dell’intervento. Solo i “piani infrastrutturali di edilizia integrata” che prevedono un investimento estero pari o superiore a 1 miliardo di euro ottengono la qualifica di “strategici”. Questa qualifica funge da vero e proprio pass-partout per una serie di deroghe e semplificazioni radicali. Da un lato i poteri commissariali: in presenza di almeno 100 unità abitative, un Commissario può definire densità, altezze e distanze in deroga al DM 1444/1968. Previste inoltre semplificazioni amministrative, come una conferenza di servizi asincrona con tempi certi (30-40 giorni) e onorari notarili dimezzati. MA anche incentivi urbanistici, con lo scomputo dei costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione, cambi d’uso in deroga e incrementi volumetrici fino al 35%. Inoltre la superficie destinata all’edilizia convenzionata non viene conteggiata nel calcolo della superficie lorda dell’intervento, eliminando di fatto un criterio di proporzionalità tra parte abitativa e investimento complessivo.
L’Allarme di ANCE: sostenibilità e disparità
L’Associazione Nazionale Costruttori Edili ha espresso un giudizio articolato che non nasconde forti preoccupazioni, specialmente riguardo all’equilibrio economico delle operazioni.
Il rischio di default finanziario
Secondo l’Ance, l’obbligo di destinare il 70% dell’investimento all’edilizia convenzionata, con canoni calmierati del 33% rispetto al mercato, rischia di rendere i piani economicamente insostenibili alla luce degli attuali costi di costruzione. A questo si aggiunge un vincolo d’uso trentennale, considerato un impegno a lungo termine troppo oneroso in assenza di garanzie certe sui pagamenti o ulteriori incentivi sugli oneri.
Due velocità: grandi progetti vs investimento diffuso
La critica più dura riguarda l’assenza di un regime di semplificazione uniforme. Mentre i colossi da un miliardo godono di una “corsia specialissima”, per gli interventi di entità minore il regime di semplificazione è definito come “praticamente assente”. Per i piccoli e medi operatori, l’unico beneficio reale resta la possibilità di incrementi della superficie utile non superiori al 35%.
L’incertezza delle risorse pubbliche
Un ulteriore elemento di ambiguità riguarda il finanziamento. Il piano si basa sull’attrazione di capitali privati, ma il decreto apre alla possibilità di beneficiare di “eventuali risorse pubbliche” già previste a legislazione vigente. Tuttavia, mancano criteri chiari di assegnazione, priorità legate a obiettivi sociali o culturali, oltre a nuovi stanziamenti diretti da parte dello Stato.
Operazione con grossi dubbi di equità e trasparenza
L’operazione complessiva appare come un tentativo audace, ma potenzialmente discriminatorio, di stimolare la rigenerazione urbana attraverso l’attrazione di capitali esteri. La creazione di una “corsia specialissima” riservata esclusivamente a chi investe almeno un miliardo di euro solleva dubbi di equità e trasparenza. Si rischia di passare da una pianificazione urbanistica basata sul bene comune a una “ad hoc” per pochi grandi attori, dove il Commissario può derogare a standard storici come il DM 1444/1968 su densità e altezze.
Inoltre, la sostenibilità economica dell’intero impianto è precaria. Imporre che il 70% dell’intervento sia destinato all’edilizia convenzionata con sconti del 33% sui canoni e un vincolo trentennale, in assenza di nuovi fondi pubblici diretti, potrebbe paradossalmente paralizzare proprio quei progetti che non hanno le spalle abbastanza larghe per assorbire tali costi. Senza un sistema di semplificazioni uniforme che includa anche l’imprenditoria diffusa, il Piano Casa rischia di trasformarsi in una cattedrale nel deserto: efficiente per i colossi internazionali, ma inaccessibile e insostenibile per la maggior parte degli operatori nazionali. Se da un lato il decreto prova a stimolare il mercato attraverso grandi operazioni internazionali, dall’altro lato l’Ance avverte che questa impostazione “a due velocità” potrebbe limitare l’efficacia complessiva del piano, ignorando la necessità di una risposta abitativa diversificata e diffusa su tutto il territorio nazionale.
Roberto Greco
