Il rilancio delle Terme in Sicilia

Terme siciliane, tra rischi, competitività e chance del Partenariato pubblico-privato

Il governo regionale siciliano ha formalmente rilanciato il progetto di riqualificazione delle Terme di Sciacca con la pubblicazione, tramite decreto del dipartimento Attività produttive (DDG n. 3050 del 05.11.2025), di un nuovo avviso esplorativo. Questa mossa segue una prima procedura esplorativa conclusasi nel settembre 2025, che, pur registrando 61 accessi alla piattaforma telematica, ha richiesto un perfezionamento dell’avviso per renderlo più aderente alle dinamiche del mercato termale nazionale ed europeo.

Il piano per Sciacca è definito come un “progetto strategico” per lo sviluppo della Sicilia, con l’obiettivo primario di destagionalizzare i flussi turistici, generare occupazione qualificata e valorizzare le risorse naturali del territorio.

Strumenti finanziari e struttura contrattuale

L’investimento complessivo per i lavori di riqualificazione e la successiva gestione ammonta a 50 milioni di euro, attinti dalle risorse del Fondo Sviluppo e Coesione (FSC 2021-2027). L’intera operazione è stata strutturata attraverso un’operazione di Partenariato Pubblico-Privato (PPP) basata sullo strumento della finanza di progetto (Project Financing), che affida al soggetto privato la concessione, la progettazione, l’esecuzione dei lavori e la gestione del complesso termale.

I soggetti interessati, le cui proposte dovranno essere presentate sulla piattaforma telematica TuttoGare entro il 27 febbraio 2026 , devono dimostrare di possedere adeguati requisiti di capacità economico-finanziaria e tecnica, proporzionati all’investimento. In particolare, è richiesta la prova di un’esperienza adeguata nel settore termale e/o turistico, con investimenti realizzati negli ultimi 10 anni per un importo complessivo almeno pari a quello previsto dal progetto.

L’elemento innovativo cruciale: la concessione a 99 anni

La novità più rilevante e strutturalmente significativa del nuovo avviso riguarda l’estensione della durata della concessione del complesso immobiliare fino a 99 anni, rispetto ai 30 anni inizialmente previsti.

Questa modifica rappresenta una potente leva finanziaria e politica, ed è il diretto risultato del dialogo intercorso tra la Regione e gli operatori economici dopo la prima fase esplorativa. Progetti di riqualificazione infrastrutturale complessi, specialmente quelli che coinvolgono beni pubblici in stato di deterioramento (come spesso avviene nel patrimonio termale siciliano), richiedono ingenti capitali iniziali. Una concessione di 30 anni non consente margini sufficienti per l’ammortamento dei costi di investimento e per la creazione di un flusso di cassa sostenibile, specialmente considerando il rischio di avviare un mercato termale di alto livello in un’area dove l’offerta è stata assente per anni. L’estensione quasi centenaria è pertanto essenziale per ridurre il rischio di rifinanziamento percepito dagli investitori e per rendere la valutazione economico-finanziaria (DCF) del progetto accettabile per operatori di caratura nazionale e internazionale. L’atto di estendere la concessione dimostra che la Regione ha recepito le indicazioni del mercato e che è intenzionata a delegare pienamente la gestione, supportata dall’assistenza tecnica della Cassa Depositi e Prestiti (CDP).

Sciacca e Acireale: la scommessa collettiva

Il piano di rilancio non riguarda solo Sciacca. L’Accordo per la Coesione, sottoscritto nel maggio 2024, destina complessivamente 90 milioni di euro alla riqualificazione dei due complessi termali principali: Sciacca e Acireale. Per Acireale, tuttavia, la pubblicazione del nuovo bando è in attesa del completamento degli interventi necessari sul pozzo termale. Nelle scorse settimane sono stati completati i sopralluoghi e le analisi sulle acque in entrambi i siti, segnando un progresso nel cronoprogramma che mira a riportare questi asset a nuova vita, offrendo servizi per la salute e il turismo.

Anatomia di una crisi quarantennale: il patrimonio termale siciliano inattivo

L’iniziativa di Sciacca si colloca in un contesto regionale caratterizzato da un profondo paradosso: la Sicilia possiede un eccezionale patrimonio di sorgenti termali (acque e fanghi terapeutici) note fin dall’antichità, ma la sua offerta di stabilimenti accreditati e funzionanti è “decisamente carente” rispetto ad altre regioni italiane, vanificando un “fortissimo richiamo attrattivo”.

Le cause sistemiche del fallimento termale

La crisi del termalismo siciliano, che ha portato alla chiusura e al degrado di molti siti, non è un fallimento del mercato, ma della gestione istituzionale. La letteratura e gli esperti attribuiscono la responsabilità primaria a “gestioni fallimentari” perpetrate dalle istituzioni, che hanno preferito nominare “figure politiche, non manager” per la gestione degli stabilimenti.

Questo modello di gestione inefficiente ha causato fallimenti finanziari (come nel caso di Acireale) e ha generato un circolo vizioso in cui il settore termale entra in crisi a causa della cattiva amministrazione pubblica, e non per mancanza di domanda di wellness.

I siti bloccati: simboli di paralisi amministrativa

Al di là dei poli di Sciacca e Acireale (che sono almeno inseriti in un piano di rilancio finanziato), l’Isola presenta numerosi esempi di come la paralisi legale e burocratica abbia congelato asset strategici, sollevando dubbi sulla reale capacità di esecuzione della Regione.

Termini Imerese (PA): il blocco legale

Le Terme di Termini Imerese, storicamente tra le più rinomate in Sicilia e situate all’interno del Grand Hotel delle Terme , sono attualmente ferme. Il Grand Hotel è un “bene pignorato”. Il fermo è imputabile a un contenzioso ventennale con la società che lo gestiva. Questo caso è emblematico: pur essendo un sito che conserva un alto valore storico e un forte richiamo (risultato tra i più visitati durante iniziative culturali come “La Via dei Tesori”), la disputa legale ha impedito qualsiasi operazione di rilancio o valorizzazione, dimostrando l’incapacità del sistema regionale di sbloccare in tempi rapidi contenziosi annosi che immobilizzano risorse di grande potenziale economico.

Sclafani Bagni (PA): l’abbandono burocratico

Nel cuore delle Madonie, lo stabilimento termale di Sclafani Bagni, costruito nell’Ottocento (nel 1857, dopo la distruzione di un precedente edificio del 1846) , è oggi quasi un “rudere,” completamente abbandonato. Le sue acque solfo-bromo-iodiche, che sgorgano a 37°C e sono efficaci per curare malattie reumatiche e dermatologiche , sono sprecate. Il mancato recupero di questo tesoro, noto sin dal 1847 e unico nel territorio del Parco delle Madonie, è ascritto alla “burocrazia i cui ingranaggi tendono troppo spesso ad incepparsi”. Questo esempio sottolinea come la crisi non sia solo finanziaria, ma di negligenza amministrativa e mancanza di visione territoriale, dove potenziali mete d’eccellenza vengono lasciate al degrado.

Lo stato dell’arte operativo (la rete fragile)

La mappatura delle strutture attualmente operative e accreditate evidenzia la fragilità del sistema termale siciliano. Solo pochissimi stabilimenti sono accreditati e contrattualizzati con il Servizio Sanitario Nazionale (SSN).

L’elenco delle strutture erogatrici di cure termali accreditate per il triennio 2024-2026 include principalmente Terme Gorga S.R.L. a Calatafimi Segesta e Terme Segestane di Buffa R. Alba & C. SNC. Altri siti termali che risultano operativi o storicamente significativi, sebbene non tutti accreditati o gestiti dalla Regione, includono Terme Acqua Pia a Montevago , Alì Terme e Terme Vigliatore.

L’offerta attuale è insufficiente a capitalizzare il potenziale attrattivo dell’Isola e non è in grado di fornire un percorso terapeutico e turistico integrato, come invece avviene nei modelli di successo italiani. La presenza di asset importanti come Termini Imerese e Sclafani Bagni, bloccati da crisi legali o burocratiche , mina la credibilità complessiva dello sforzo strategico regionale. Gli investitori, infatti, non valutano il bando di Sciacca isolatamente, ma giudicano la capacità sistemica della Regione di risolvere le sue inefficienze amministrative endemiche.

La seguente tabella riassume lo stato disomogeneo e critico del patrimonio termale regionale.

Stato dei Principali Complessi Termali in Sicilia

Il Partenariato pubblico-privato in Sicilia: rischi di esecuzione e opportunità strategiche

Il ricorso alla Finanza di Progetto per Sciacca e Acireale rappresenta un tentativo esplicito della Regione di superare il fallimento della gestione pubblica diretta, convogliando capitali privati e know-how gestionale nel settore.

La strategia del rilancio regionale e l’ingegneria economica

La scelta del PPP, che include concessione, progettazione, esecuzione dei lavori e gestione , è vista come una “straordinaria opportunità” per attrarre nuovi investimenti e creare servizi più efficienti e duraturi. La Regione si impegna a potenziare e arricchire gli impianti termali siciliani affinché diventino attrattori turistici e fonte di reddito, lavorando per rendere l’isola competitiva in un segmento in crescita esponenziale.

L’ingegneria economica è ritenuta cruciale per la riuscita di queste operazioni. È indispensabile che la pianificazione economico-finanziaria sia realizzata con competenza, non solo per garantire l’eccellenza e la qualità del progetto iniziale, ma soprattutto per la sostenibilità della successiva gestione in concessione. La disponibilità di €90 milioni del Fondo Sviluppo e Coesione (FSC 2021-2027) , sigillata dall’Accordo per la Coesione del 2024, fornisce la necessaria copertura finanziaria per la riqualificazione infrastrutturale di base, mitigando parte del rischio di costruzione per il partner privato.

Sfide storiche del PPP e il rischio di gara deserta

Nonostante l’attrattività dei 99 anni di concessione, l’attuazione del PPP in Sicilia si scontra con sfide storiche legate alla percezione del rischio e alla governance.

Il clima di sfiducia imprenditoriale

Esperienze pregresse nel Mezzogiorno, anche in settori correlati come il Servizio Idrico Integrato (SII), hanno dimostrato come le gare per concessioni a lungo termine siano spesso andate deserte o abbiano ricevuto un unico concorrente. Questo fallimento nell’attrarre investitori è attribuito a un “clima di sfiducia e un generale sentimento di incertezza nel mondo imprenditoriale e finanziario italiano ed estero”. Tale clima deriva dalla lentezza nel processo di industrializzazione del settore e dalla complessità della fase di trasformazione istituzionale.

Il rischio operativo (regulatory risk)

Il concetto di PPP prevede il trasferimento del rischio operativo al concessionario, il quale si assume la possibilità di non recuperare gli investimenti effettuati o i costi sostenuti per la gestione. Se la Pubblica Amministrazione non riesce a sbloccare problematiche di base — quali i contenziosi ventennali, la burocrazia eccessiva che allunga i tempi , o la mancata garanzia della piena operatività della risorsa (come l’attesa per il pozzo di Acireale) — il rischio percepito dal privato rimane eccessivamente alto.

Il bando di Sciacca rappresenta, di fatto, un test cruciale sulla capacità della Regione Siciliana di implementare con successo il modello PPP in settori complessi e storicamente inefficienti. Non basta il capitale pubblico o la lunga concessione; il successo finale è contingentato alla dimostrazione che la governance regionale è divenuta un sistema abilitante, capace di supportare, e non ostacolare, l’iniziativa privata.

Dati Chiave del Nuovo Partenariato Pubblico-Privato (PPP) Sciacca

Modelli di competitività: imparare dalle best practice nazionali ed europee

Perché il rilancio di Sciacca e Acireale abbia successo, la Sicilia deve abbandonare la visione dei singoli stabilimenti isolati e puntare a un modello di sistema termale integrato, prendendo esempio dalle regioni che hanno trasformato il termalismo in un motore economico destagionalizzato.

Il modello toscano: integrazione territoriale e focus wellness

La Toscana è un benchmark significativo. La regione ha registrato un trend di crescita nel settore termale, specialmente nel segmento wellness (registrando ad esempio un +2.8% nel 2010), con un fatturato totale del benessere termale che si attestava già su cifre rilevanti.

Il successo toscano è fondato sulla creazione di un'”offerta territoriale integrata, diffusa e sostenibile” e sulla promozione rigorosa della qualità nei beni e servizi. La strategia regionale si basa sul concetto di “regione reticolare” , dove le risorse per la salute e la qualità della vita sono connesse e supportate da una complessa struttura di governance. La lezione per la Sicilia è che l’investimento infrastrutturale deve essere completato da un piano di governance che allinei l’offerta termale (medica e di cura, tramite accreditamento SSN) con il turismo di fascia alta.

Trentino e Alto Adige: innovazione e destagionalizzazione estesa

Il Nord Italia offre modelli virtuosi di gestione stagionale e innovazione. In Trentino, la strategia si è concentrata sulla riqualificazione eco-sostenibile e sull’utilizzo di strutture paratermali.

L’efficacia della destagionalizzazione è dimostrata da esempi come le Terme di Pejo, che estendono l’operatività ben oltre la stagione estiva, aprendo per la stagione invernale (Dicembre-Aprile) e integrando i servizi termali con aree wellness accessibili. Per la Sicilia, l’obiettivo dichiarato di destagionalizzare i flussi turistici non può essere raggiunto limitandosi alle cure idropiniche estive. È necessario integrare l’offerta termale con gli attrattori locali (cultura, enogastronomia, siti UNESCO, turismo naturalistico come l’Etna e le Madonie) in un’ottica di esperienza completa, capace di attrarre visitatori dodici mesi l’anno.

L’urgenza di un “Sistema Sicilia Termale”

Attualmente, l’Isola non dispone di un vero e proprio sistema termale ma di un insieme di risorse naturali e, in molti casi, di rovine o strutture in contenzioso. L’alto richiamo attrattivo della Sicilia non è sufficiente senza un’offerta di servizi qualificata e in rete.

Affinché la strategia di rilancio sia completa, i fondi FSC destinati alle infrastrutture devono essere accompagnati da un piano operativo che:

1. Potenzi l’Accreditamento Sanitario: La Regione deve incentivare la qualificazione degli stabilimenti termali e la promozione degli standard qualitativi, supportando la validità scientifica delle cure e l’accreditamento con il Servizio Sanitario. Questo garantisce un flusso di pazienti non legato alla sola stagione turistica.

• Sfrutti le Sinergie: Il Dipartimento del Turismo deve lavorare in coordinamento con il Dipartimento Attività Produttive per commercializzare il termalismo come prodotto turistico di eccellenza, sfruttando le sinergie tra i grandi poli in rilancio (Sciacca/Acireale) e le piccole realtà operative.

La seguente tabella sintetizza il confronto competitivo.

Confronto Competitivo: Sicilia (Potenziale vs. Reale) e Benchmark Nazionali

Conclusioni strategiche e possibili soluzioni operative

Il nuovo bando per le Terme di Sciacca è un passo di fondamentale importanza, che rompe con le inefficienze del passato attraverso l’adozione di un modello finanziariamente più attrattivo (concessione a 99 anni e co-finanziamento pubblico di €50M).

L’estensione della concessione è la dimostrazione che l’amministrazione regionale ha ascoltato il mercato e ha compreso la necessità di compensare il rischio Paese e i costi di riqualificazione degli asset fatiscenti con un orizzonte temporale esteso. Questa mossa è necessaria, ma non sufficiente a garantire il successo del progetto.

Il successo definitivo del PPP di Sciacca sarà valutato dal mercato non solo sulla base dei termini contrattuali offerti, ma sulla capacità della Regione di risolvere le criticità sistemiche che hanno caratterizzato il settore termale siciliano.

Una strategia olistica

Per capitalizzare l’opportunità offerta dai fondi FSC e dal modello PPP, sarebbero opportune le seguenti linee d’azione:

1. Risoluzione Accelerata delle Crisi Legali e Amministrative: È imperativo che la Regione Siciliana affronti la paralisi dei beni termali al di fuori del piano Sciacca/Acireale. Deve essere istituita una task force legale e amministrativa per risolvere rapidamente il contenzioso ventennale che blocca il Grand Hotel delle Terme di Termini Imerese. Fino a quando tali simboli di inefficienza rimarranno bloccati, il percepito rischio di execution per gli investitori esterni rimarrà elevato, minando la fiducia nel modello PPP.

2. Piano di Recupero per Siti Minori ad Alto Valore Territoriale: La strategia non deve limitarsi ai grandi poli. Un piano di recupero per siti storici come Sclafani Bagni , magari attraverso strumenti finanziari regionali meno onerosi e in collaborazione con gli enti locali, potrebbe trasformare queste rovine in attrattori turistici di nicchia e favorire lo sviluppo sostenibile nelle aree interne, sfruttando il potenziale geotermico in modo più capillare.

3. Incentivi per l’Accreditamento SSN e la Qualità: Il rilancio deve passare necessariamente attraverso l’aumento degli stabilimenti termali qualificati e accreditati con il Servizio Sanitario Nazionale (SSN). Questo non solo amplia l’offerta di salute pubblica ma garantisce un flusso di domanda stabile e destagionalizzato. La Regione dovrebbe incentivare la ricerca sull’efficacia terapeutica delle sue acque, in collaborazione con università e istituti medici , elevando il posizionamento del termalismo siciliano.

4. Creazione di un Prodotto Turistico Termale Integrato: Il Dipartimento del Turismo deve promuovere attivamente il termalismo non come servizio accessorio, ma come un prodotto esperienziale che unisce salute, wellness e cultura. Ciò implica la costruzione di una rete funzionale tra i nuovi complessi in concessione PPP e le strutture private e accreditate esistenti, come Terme Gorga e Terme Acqua Pia, per creare un’offerta regionale coerente e competitiva sui mercati internazionali. Solo attraverso l’integrazione territoriale e un focus sulla qualità, la Sicilia potrà finalmente trasformare il suo straordinario patrimonio termale in una ricchezza duratura.

Roberto Greco