LOCAZIONI IMMOBILI PER FINALITA’ TURISTICHE ABITATIVE – Dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio il Codice CIN identificativo degli immobili. È previsto un regime fiscale agevolato.
Dal 1° gennaio 2025 per l’affitto di immobili per brevi periodi è necessario ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Nella Gazzetta Ufficiale del 3 settembre 2024, infatti, è stato pubblicato l’Avviso, previsto ai sensi del comma 15, art. 13-ter , decreto-legge n. 145/2023, con il quale si comunica ufficialmente l’entrata in funzione della Banca Dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche, nonché l’istituzione del portale telematico (BDSR) del Ministero del turismo con il quale viene assegnato il Codice Identificativo Nazionale, il codice CIN. Questo codice, una sorta di carta d’identità dell’alloggio, va utilizzato obbligatoriamente per la pubblicazione degli annunci e va esposto all’esterno delle strutture ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica.
Ai fini dell’attribuzione del CIN, occorre presentare, in via telematica, con SPID o CIE, un’istanza corredata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante i dati catastali dell’unità immobiliare ed una dichiarazione contenente le informazioni riguardanti la sicurezza.
Nella nostra Regione è stato pure pubblicato il Decreto dell’Assessore al Turismo, Sport e Spettacolo della nostra Regione, il n. 2104 del 25 giugno 2025, con il quale sono stati pure stabiliti i requisiti necessari che devono possedere i soggetti, residenti in Sicilia, che intendono essere classificati tra le strutture turistiche ricettive e tra le locazioni turistiche.
In Sicilia le strutture recettizie caratterizzate dal sistema degli affitti brevi che hanno già ottenuto il CIN, il Codice Identificativo Nazionale (CIR – Codice Identificativo Regionale), sono quasi 35.000 posizionandosi al sesto posto in Italia per quantità di codici rilasciati.
Il sistema, pertanto, è già operativo e, più in particolare, lo è dal 2 novembre 2024, ossia dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione dell’avviso.
La data della completa attuazione del servizio, tuttavia, è stata successivamente prorogata al 1° gennaio 2025, per cui è dall’inizio di quest’anno che sussiste l’obbligo di possedere ed esporre il CIN, con la previsione di sanzioni in caso di omissione.
In caso di affitto senza CIN la sanzione amministrativa può arrivare a 8 mila euro.
Se non viene indicato nel momento in cui la struttura viene pubblicizzata, è applicabile la sanzione fino a cinque mila euro.
Sono obbligati a richiedere il CIN: a) i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali; b) i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche; c) i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
Giova ricordare, a tale riguardo, che l’articolo 4 del D.L. 50 del 2017, stabilisce che “1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online. 2.
A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione.”
La normativa fiscale ha riservato un regime opzionale agevolato alle attività di cui stiamo parlando svolte da persone fisiche che non le esercitano nell’ambito di un’impresa.
La legge di bilancio per il 2024 prevede per gli “affitti brevi” la percentuale di “cedolare secca” nella misura del 21%, ma solo per il primo immobile posseduto. Per gli altri eventuali immobili, destinati ad affitti brevi, si applica la percentuale del 26%.
L’imposta è sostitutiva dell’imposta sul reddito dell’IRPEF e non è necessaria la registrazione del contratto.
Se il contratto di locazione turistica supera la durata di 30 giorni, non si tratta più di “affitto breve”. In questo caso, pertanto, non rientrando nella disciplina fiscale di cui al Dl 50/2017, il contratto deve essere registrato all’agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
L’obiettivo del novo sistema è quello di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo e la sicurezza del territorio contrastando forme irregolari di ospitalità.
E’ evidente, comunque, che l’obbligo del codice CIN è anche molto utile all’Amministrazione Finanziaria per l’effettuazione dei controlli incrociati, anche con la banca dati della Questura, per scoprire gli “affitti in nero” e colpire una consistente fetta di evasione fiscale.
Al controllo del rispetto delle disposizioni ed all’eventuale applicazione delle sanzioni amministrative, provvede il Comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l’unità immobiliare concessa in locazione, attraverso gli organi di polizia locale.
Si ricorda che, in data 11 aprile 2024, il Consiglio dell’Unione Europea ha approvato un regolamento (Regolamento UE n. 1028, pubblicato in GU europea del 29 aprile 24), relativo alla “raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine”. Esiste quindi anche una banca dati europea, contenente i dati di tutti gli alloggi turistici e degli Airbnb (indirizzo, tipologia dell’immobile, numero di posti letto, generalità del locatore), il codice che deve comparire pure negli annunci via Web.
Tale regolamento stabilisce, più in particolare, che “i locatori, quando offrono i propri servizi di locazione di alloggi a breve termine tramite una piattaforma online di locazione a breve termine, sono tenuti a dichiarare alla piattaforma online di locazione a breve termine se l’unità offerta è soggetta a una procedura di registrazione e, in caso affermativo, a fornire il numero di registrazione”.
Salvatore Forastieri
